No.65 Hotel Vintage 築地・神楽坂・目黒不動前 3棟ファンド

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本ファンドは先着式です。1口1万円、最小10口からお申込み可能です。募集期間中、応募が100%に達した後はキャンセル待ちを受け付けます。募集総額を大幅に上回った場合、早期募集終了となる場合があります。

ファンド概要

本ファンドの投資対象は東京都中央区・新宿区・品川区に位置するホテル3棟（以下、本物件といいます）です。TORCHESが本物件を取得し、売却する予定です。対象となる3棟は、いずれも都内の利便性の高いエリアに位置し、これまで高い稼働実績を有しています。

また、本ファンドは、TORCHES史上過去最高水準の想定利回り年利24％（年率換算）、運用期間は1ヶ月を予定しており、売却にあたっては、SPCアセットマネジメント株式会社（東証グロース上場株式会社GA technologiesの100％グループ会社）によるサポートも活用しながら、出口戦略を進めていく予定です。

会員の皆様には、本物件の取得費用等を募集します。投資額に応じて本物件の売却益の一部を分配する予定です。
 

本ファンドのポイント

・過去最高水準の想定利回り 年利24％。運用期間1ヶ月の短期運用（年率換算）

・築地・神楽坂・目黒不動前の好立地の「Hotel Vintage」稼働中ライフスタイルホテル3棟に一括投資。3棟平均で稼働率88％、平均客室単価（Rev.per）3万円以上（直近12ヶ月実績）

・出口戦略は、SPCアセットマネジメント（RENOSYを運営する東証グロース上場株式会社GA technologies100％グループ会社）が売却活動をサポート

対象物件の特徴

都内3エリアで展開するホテル3棟、平均稼働率8〜9割のホテル

①Hotel Vintage 築地

本物件は、中央区入船2丁目に位置する67.63㎡（約20坪）の土地と、その上に建つ全9室の一棟ホテルです。1フロアに1室という設計で、プライベート空間を確保しています。25㎡の客室にはバスタブ付きシャワールームや洗面台を備え、最大5名での宿泊に対応しています。

また、本物件は平均稼働率91.72％の稼働実績を有しています。

②Hotel Vintage 神楽坂

本物件は、新宿区中里町に位置する243.00㎡（約73坪）の土地と、その上に建つ全14室の一棟ホテルです。1フロア1室の設計に加え、50㎡を超える客室も備えており、3棟のホテルの中でも広い客室構成となっています。最大8名まで宿泊可能な客室もあり、ファミリーやグループでの滞在にも対応しています。

また、本物件は平均稼働率87.68％の稼働実績を有しています。
 

③Hotel Vintage 目黒不動前

本物件は、品川区西五反田4丁目に位置する291.99㎡（約88坪）の土地と、その上に建つ全13室の一棟ホテルです。5タイプの客室を備え、43.13㎡のスイートルームは最大6名での宿泊に対応しており、ファミリーやグループでの滞在にも対応しています。1階にはベーカリーカフェ「THE ORDY BAKERY」を併設しており、2025年2月竣工の築浅物件です。

また、本物件は平均稼働率88.67％の稼働実績を有しています。

3棟はいずれも、複数名での宿泊に対応できる客室を備え、ファミリーやグループでの利用にも対応しやすいホテルです。築地・神楽坂・目黒不動前という都内の異なるエリアに立地し、それぞれのエリア特性を生かしながら、観光・レジャーをはじめとする幅広い宿泊需要を取り込んでいます。また、3棟とも高い稼働実績を有しています。

本ファンドでは3棟の土地・建物を一体で取得し、ホテルとしての稼働を継続したまま売却することを予定しています。

エリアの魅力

①Hotel Vintage 築地｜3駅・3路線が徒歩圏　銀座・東京駅に近接する立地

本物件は、東京メトロ有楽町線「新富町駅」から徒歩4分、東京メトロ日比谷線・JR京葉線「八丁堀駅」から徒歩7分、東京メトロ日比谷線「築地駅」から徒歩7分に位置し、3駅・3路線を利用できる交通利便性の高い立地です。

「八丁堀駅」からJR京葉線を利用すれば東京駅まで1駅でアクセスでき、東京メトロ日比谷線では銀座・六本木・恵比寿方面へ乗り換えなしで移動できます。また、「新富町駅」から有楽町・永田町方面へもアクセスできます。

周辺には銀座や築地場外市場などの観光スポットもあり、JR京葉線を利用すればテーマパークがある舞浜駅方面へもアクセスできます。さらに、東京駅をはじめ都内各所への移動がしやすく、羽田空港・成田空港からもアクセスしやすい立地です。

周辺にはオフィスビルやマンションが立ち並び、都心にありながら落ち着いた街並みが形成されています。銀座・築地・東京駅などの都心主要エリアへの近接性に加え、交通利便性にも恵まれたエリアです。

②Hotel Vintage 神楽坂｜3駅3路線が徒歩圏　路地文化が息づく神楽坂

本物件は、東京メトロ東西線「神楽坂駅」から徒歩5分、東京メトロ有楽町線「江戸川橋駅」から徒歩6分、都営大江戸線「牛込神楽坂駅」から徒歩12分に位置し、3駅・3路線を利用できる交通利便性の高い立地です。

「神楽坂駅」から東京メトロ東西線を利用すれば、日本橋・大手町方面へ乗り換えなしでアクセスでき、「江戸川橋駅」から有楽町線を利用すれば、有楽町・銀座一丁目方面へもアクセスできます。また、「牛込神楽坂駅」から都営大江戸線を利用すれば、新宿・六本木方面へも移動できます。

周辺には、石畳の路地や料亭、飲食店などが集まる神楽坂の特徴的な街並みが広がり、「善國寺」などの観光スポットも徒歩圏にあります。神楽坂ならではの歴史や文化を感じられる環境に加え、複数路線を利用して都心各所へ移動しやすく、観光・ビジネス双方の宿泊需要が期待できるエリアです。

③Hotel Vintage 目黒不動前｜目黒駅1駅・緑と商店街が近い住環境

本物件は、東急目黒線「不動前駅」から徒歩7分、「武蔵小山駅」から徒歩10分に位置しています。東急目黒線を利用することで、目黒・大手町・日比谷方面など都心の主要エリアへアクセスしやすい立地です。

「不動前駅」は目黒駅の隣駅で、目黒駅ではJR山手線や東京メトロ南北線、都営三田線などを利用することができます。また、「武蔵小山駅」周辺には商店街や飲食店などが集まり、日常の買い物や食事にも便利な環境が整っています。

周辺には、歴史のある寺院「目黒不動尊」や、豊かな緑が広がる「林試の森公園」などがあり、都心にありながら落ち着いた街並みが形成されています。さらに、目黒駅での乗り換えにより、渋谷・恵比寿などの都心エリアへも移動しやすく、観光やレジャー、ビジネスなど幅広い目的での宿泊に適した立地です。

都心への交通利便性に加え、歴史や自然を感じられる周辺環境、武蔵小山の商業利便性などを備えたエリアです。

都心の宿泊需要｜訪日外国人の増加などを背景に拡大中

また、訪日外国人を含む宿泊需要も拡大しています。観光庁の「宿泊旅行統計調査」によると、2025年の外国人延べ宿泊者数は1億7,992万人泊となり、前年比9.4％増加し、訪日外国人による宿泊需要が続いています※1。

築地・神楽坂・目黒不動前を含む都心エリアでは、観光やビジネスなどさまざまな目的で国内外から人が訪れており、こうした宿泊需要の拡大は、本ファンドが対象とする3棟のホテルにとっても宿泊需要を支える要素の一つと考えられます。

※1 参照：観光庁「宿泊旅行統計調査（2026年4月・第2次速報、2026年5月・第1次速報）」令和7年年間値（確定値）（2026年7月6日公表）」（2026.9.3閲覧）

運用戦略

本ファンドでは、東京都中央区・新宿区・品川区に位置するホテル3棟を取得した後、現在のホテル運営を継続しながら、運用期間1ヶ月での売却を目指します。

対象となる3棟は、いずれも都内の利便性の高いエリアに位置し、これまで安定した稼働実績を有しています。それぞれの立地特性やホテルとしての運営実績を活かし、売却によるキャピタルゲインの獲得を目指します。

出口戦略のサポーターとして、SPCアセットマネジメント株式会社（東証グロース上場企業の株式会社GAtechnologiesの100％グループ会社）が売却活動に参画します。

同社が持つ知見やネットワークも活用しながら売却先の探索を進め、円滑な出口の実現を目指します。

また、不動産会社としての実績を持つエムトラスト株式会社の協力のもと組成いたしました。ノウハウを活かし堅実な運用を行ってまいります。

SPCアセットマネジメント株式会社（エスピーシーアセットマネジメント）

SPCアセットマネジメント株式会社は、2006年設立、不動産証券化や不動産私募ファンドの組成・運用を軸に展開するアセットマネジメント会社です。不動産投資案件におけるスキーム構築やファンド運用において、高度で専門的な知見を有しています。

2026年6月に株式会社GA technologiesの完全子会社となり、GA technologiesグループにおける「金融・ファンド機能」の中核を担うこととなりました。同社の金融・アセットマネジメント領域のノウハウと、GA technologiesグループが持つ圧倒的な集客基盤・不動産テクノロジーを連携させることで、不動産と金融を融合させた次世代の資産形成プラットフォームの構築を推進しています。

東証グロース上場の不動産テック企業

株式会社GA technologies (ジーエーテクノロジーズ)

株式会社GA technologiesは、2013年設立、東京証券取引所グロース市場に上場する不動産テック企業です。「テクノロジー×イノベーションで、驚きと感動を生み続ける」をミッションに掲げ、AIを活用した不動産投資サービス「RENOSY」や、不動産業界向けBtoBプラットフォーム「ITANDI」などを展開しています。

資本金は約99億6,780万円、グループ従業員数は1,793人（いずれも2026年4月末時点）。東京に本社を構え、大阪・名古屋・福岡・仙台にも拠点を展開しています。

2026年6月には、不動産私募ファンドなどの組成・販売・運用に携わるエスピーシー証券株式会社の完全子会社化を完了しました。これにより、不動産取引・管理運用・金融を一体化した「資産形成プラットフォーム」としてRENOSYを進化させていく方針を示しています。※2

こうした不動産領域におけるテクノロジー活用の実績に加え、金融領域へと事業基盤を広げることで、不動産投資に関わる幅広いサービスの提供を進めています。

株式会社GA technologies 公式サイトはこちら

※2参照：「株式会社GA technologies 会社概要・株式情報」および同社「AI不動産投資のRENOSY、「資産形成プラットフォーム」へ進化」（2026.9.3閲覧）

配当ポリシー

TORCHESは、不動産を小口化することで、これまで高額資金が必要だった不動産投資を少額から始められるのが特徴です。出資額に応じて賃料収入や売却益から分配金を受け取ることができ、物件の管理や運営はすべてTORCHESが行うため、気軽に投資に参加いただけます。

また、本ファンドの配当利回りは実績に応じて変動いたします。不動産市況や売却価格の状況によって利回りが変動し、想定を下回る場合がございます。ただし、その際も可能な限り安定的な配当を目指し、運用を行ってまいります。

※ 本ページは信頼できる情報に基づき作成しています。しかし、その正確性、完全性を保証するものではありません。

※ 本ページ中の数値等はファンド作成時点のもので、今後変更される可能性があります。また、将来における運用成果等をお約束するものではありません。

本ファンドのリスクについて

1. 不動産市場の影響による対象不動産の価格変動リスク
対象不動産の価格は、不動産市場の影響を受けて変動しますので、投資元本を割り込むことがあります。
対象不動産から生ずる事業損益及び経済的要因の変動により、出資の価額が当初出資金を割り込むことがあります。
契約期間の途中での本契約の解除あるいは事業参加者たる地位の譲渡を行う場合にその時点での経済情勢、不動産市場、本事業の運営状況等により事業参加者たる地位の価格が当初出資金を割り込むことがあります。
事業参加者たる地位の価格は、対象不動産から生ずる不動産の事業損益及び経済的要因により変動しますので、事業参加者たる地位を譲渡する場合の価格が当初出資金を割り込むことがあります。

2. 余裕金の運用対象の価格変動リスク
本事業に関し生じた余裕金は、施工規則第11条第2項第14号に掲げる方法（金融機関の預金等）により運用されます。したがって、金融機関の破綻等により、損失を被ることがあります。
上記の元本欠損が生ずるおそれを生じさせる取引の仕組みとしては、本事業は、本事業者が対象不動産の不動産取引を行うこと、事業参加者は当該不動産取引から生じた損益の分配を受ける本契約を締結すること、本事業者は当該損益の分配を何ら保証しているものではないこと、余裕金については法により運用方法が限定されていることなどに基づいています。

3. 本事業者の倒産リスク
万一、本事業者が業務運営に支障をきたした場合には、出資金全額が返還されない場合があります。

4. その他の信用リスク
契約期間の途中で事業参加者たる地位の譲渡を行う場合、その時点での本事業者の信用状況により、事業参加者たる地位の譲渡価格が当初出資金を割り込むことがあります。
上記の元本欠損が生ずるおそれを生じさせる取引の仕組みとしては、本事業は、本事業者が対象不動産の取引を行うこと、匿名組合財産は本事業者のみに帰属すること、事業参加者は当該不動産取引から生じた損益の分配を受ける本契約を締結すること、本事業者は当該損益の分配を何ら保証しているものではないこと、事業参加者たる地位の譲渡については十分な市場が存在せず、流動性が低いことなどに基づいています。
 

その他のリスクについては契約成立前書面をご覧ください。

出資確定およびご入金の期限について

本ファンドへご応募いただき、口数割当となった方は、以下の期日までに「出資確定」および「ご入金」の手続きをお願いいたします。

1. 出資確定の期限

契約成立時書面の内容をご確認のうえ、以下の期日までに出資確定を行ってください。

出資確定期限：2026年9月24日（木）15:00

▶出資確定についての説明はこちら
※期限までに完了いただけない場合、自動的にキャンセルとなる可能性がございますのでご注意ください。

2. ご入金の期限

出資確定の手続き完了後、画面に表示される「振込先口座」へ以下の期日までにお振込みをお願いいたします。

入金期限：2026年9月25日（金）15:00（着金必須）

【ご注意】 入金期限は「振込先口座への着金時刻」を指します。ご利用の金融機関の営業時間や振込処理時間によっては、即時着金とならない場合がございます。お時間に余裕をもってお手続きいただけますようお願い申し上げます。 ※期限内に着金が確認できない場合、キャンセル扱いとなります。