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本ファンドは先着式です。1口1万円、最小10口からお申込み可能です。募集期間中、応募が100%に達した後はキャンセル待ちとして受付させていただきます。※募集総額を大幅に上回った場合には、早期募集終了となる場合があります。

ファンド概要

本ファンドの投資対象は東京都大田区山王1丁目にある、計245.21㎡（約74坪）の3筆の土地と建物（以下、本物件といいます）です。TORCHESが本物件を取得し、既存建物を解体したのち、更地として売却する予定です。

本ファンドは、親会社であるエムトラスト株式会社の協力のもと組成いたしました。会員の皆様には、本物件の取得費用および解体費等を募集します。投資額に応じて本物件の売却益の一部を分配する予定です。

大田区山王1丁目は、都内でも限られた高台の住宅地として知られる山王エリアに位置しています。低層住宅を中心とした落ち着いた街並みが形成され、良好な住環境が長年にわたり維持されてきました。また、周辺地価は過去10年間で上昇傾向にあり、エリアの持つブランド力の高さがうかがえます。

本ファンドでは、優先劣後構造（本ファンドの劣後出資割合：約10％）を採用しています。万が一損失が発生した場合には、まず劣後出資分で損失を吸収する仕組みとなっており、これにより優先出資者（投資家）の元本毀損リスクを一定程度抑制します。

本ファンドのポイント

• 大森駅徒歩圏に位置し、都心へのアクセスに優れた立地

• 敷地面積約74坪を確保した、希少性の高い邸宅用地

• 優先劣後構造を採用（劣後出資割合：約10％）

対象物件の特徴

都心高台に位置する、約74坪の希少な邸宅用地

本物件は、大田区山王一丁目に位置する3筆計245.21㎡（約74坪）の土地です。山王エリアは高台立地を背景に、低層住宅を中心とした落ち着いた街並みが形成されており、都心近接でありながら良好な住環境が維持されてきたエリアです。

このようなブランド性の高い住宅地において、敷地面積が約70坪を超えるまとまった規模の土地は流通が限られており、希少性の高い物件といえます。ゆとりある邸宅用地としての利用を想定しやすく、一定の住宅ニーズが見込まれる立地です。

エリアの魅力

高台に広がる、品格ある高級住宅街｜山王エリア

山王エリアは、東京都内でも田園調布と並び称される高級住宅街のひとつです。高台に位置し、落ち着いた邸宅街が広がるこのエリアは、都心にありながら閑静で良好な住環境が整っています。

成熟した街並みと品格ある住宅が広がり、長年にわたり高級住宅街として知られてきました。また、周辺には「蘇峰公園」をはじめとする緑地も点在し、邸宅街の落ち着いた街並みに自然の潤いを添えています。

周辺の地価も10年で約43.2％上昇｜山王エリアのブランド力

本物件周辺の地価は過去10年間で上昇しています。2015年には58.6万円／㎡だった水準が、2025年には83.9万円／㎡へと推移し、10年で約43.2％の上昇率を記録しています※1。

※1 参照：国土交通省 不動産情報ライブラリ「国土交通省地価公示(大田5-27)」（2026.1.9閲覧）

こうした地価の推移は、都内でも限られた高級住宅街としてのブランド力が、不動産価値の底堅さを裏付けています。

また、山王エリアを代表する景観のひとつに、大森駅西口から続く「ジャーマン通り」があります。ドイツ風の街並みをイメージして整備された並木道は、落ち着いた雰囲気と品格を感じさせ、周辺に広がる邸宅街と美しく調和しています。日常の中でエリアの格調高さを感じられる景観として、地域の人々に親しまれています。

都心・横浜・空港へ広がる交通利便性

本物件は、JR京浜東北線「大森駅」から徒歩9分、JR横須賀線・湘南新宿ライン・埼京線「西大井駅」から徒歩15分に位置しています。

大森駅からは、「品川駅」まで約7分、「東京駅」まで約21分、「横浜駅」まで約26分と、都心や横浜の主要エリアへダイレクトにアクセス可能です。また、西大井駅からは、「品川駅」や「東京駅」へ約15分以内で移動できるほか、渋谷・新宿方面へも乗り換えなしでアクセスできます。さらに、京浜急行本線「大森海岸駅」から徒歩18分の位置にあり、品川や羽田空港方面へのアクセスにも優れています。

落ち着いた高級住宅街である山王エリアは、住環境の良さに加え、都心・横浜・空港へと広がる高い交通利便性を兼ね備えた立地です。

運用戦略

本物件は、既存建物を解体し、更地としての活用を予定しています。更地化することで、住宅用地としての活用幅が広がり、売却時の流動性向上を図ります。更地後は、山王エリアが持つブランド力を背景に、主に国内外の富裕層を中心とした希少性の高い邸宅用地としての需要を見込み、売却活動を行い、キャピタルゲインの獲得を目指します。

また、本ファンドは、親会社であるエムトラスト株式会社の協力のもと組成いたしました。グループとして培った実績とノウハウを活かし、堅実な運用を行ってまいります。

優先劣後構造による運用（劣後出資割合：約10％）

本ファンドでは、投資家の皆様の元本毀損リスクを抑えるため、「優先劣後構造」を採用しています。

この構造では、投資家の皆様が「優先出資者」、運営会社であるTORCHESが「劣後出資者」として出資を行い、万が一損失が発生した場合には、まず劣後出資分から損失を負担します。この仕組みにより、投資家の皆様の出資元本を一定程度保全しつつ、安定的な運用を目指す構造となっています。

また、TORCHESも劣後出資者として共同出資を行うことで、投資家の皆様と利益を共にする関係を構築しています。

※なお、劣後出資額を上回る損失が発生した場合には、優先出資部分にも元本毀損のリスクが生じる可能性がありますので、あらかじめご留意ください。

配当ポリシー

TORCHESは、不動産を小口化することで、これまで高額資金が必要だった不動産投資を少額から始められるのが特徴です。出資額に応じて賃料収入や売却益から分配金を受け取ることができ、物件の管理や運営はすべてTORCHESが行うため、気軽に投資に参加いただけます。

また、本ファンドの配当利回りは、インカム型とキャピタル型の実績に応じて変動いたします。インカム型については、賃料の滞納や単価の変動などにより収益が一時的に想定を下回る可能性がありますが、TORCHESが適切に管理・対応を行い、実績に応じた配当を実施いたします。キャピタル型についても、不動産市況や売却価格の状況によって利回りが変動し、想定を下回る場合がございます。ただし、その際も可能な限り安定的な配当を目指し、運用を行ってまいります。

※ 本ページは信頼できる情報に基づき作成しています。しかし、その正確性、完全性を保証するものではありません。

※ 本ページ中の数値等はファンド作成時点のもので、今後変更される可能性があります。また、将来における運用成果等をお約束するものではありません。

本ファンドのリスクについて

1. 不動産市場の影響による対象不動産の価格変動リスク
対象不動産の価格は、不動産市場の影響を受けて変動しますので、投資元本を割り込むことがあります。
対象不動産から生ずる事業損益及び経済的要因の変動により、出資の価額が当初出資金を割り込むことがあります。
契約期間の途中での本契約の解除あるいは事業参加者たる地位の譲渡を行う場合にその時点での経済情勢、不動産市場、本事業の運営状況等により事業参加者たる地位の価格が当初出資金を割り込むことがあります。
事業参加者たる地位の価格は、対象不動産から生ずる不動産の事業損益及び経済的要因により変動しますので、事業参加者たる地位を譲渡する場合の価格が当初出資金を割り込むことがあります。

2. 余裕金の運用対象の価格変動リスク
本事業に関し生じた余裕金は、施行規則第11条第2項第14号に掲げる方法（金融機関の預金等）により運用されます。したがって、金融機関の破綻等により、損失を被ることがあります。
上記の元本欠損が生ずるおそれを生じさせる取引の仕組みとしては、本事業は、本事業者が対象不動産の不動産取引を行うこと、事業参加者は当該不動産取引から生じた損益の分配を受ける本契約を締結すること、本事業者は当該損益の分配を何ら保証しているものではないこと、余裕金については法により運用方法が限定されていることなどに基づいています。

3. 本事業者の倒産リスク
万一、本事業者が業務運営に支障をきたした場合には、出資金全額が返還されない場合があります。

4. その他の信用リスク
契約期間の途中で事業参加者たる地位の譲渡を行う場合、その時点での本事業者の信用状況により、事業参加者たる地位の譲渡価格が当初出資金を割り込むことがあります。
上記の元本欠損が生ずるおそれを生じさせる取引の仕組みとしては、本事業は、本事業者が対象不動産の取引を行うこと、匿名組合財産は本事業者のみに帰属すること、事業参加者は当該不動産取引から生じた損益の分配を受ける本契約を締結すること、本事業者は当該損益の分配を何ら保証しているものではないこと、事業参加者たる地位の譲渡については十分な市場が存在せず、流動性が低いことなどに基づいています。
 

その他のリスクについては契約成立前書面をご覧ください。

出資確定およびご入金の期限について

本ファンドへご応募いただき、口数割当となった方は、以下の期日までに「出資確定」および「ご入金」の手続きをお願いいたします。

1. 出資確定の期限

契約成立時書面の内容をご確認のうえ、以下の期日までに出資確定を行ってください。

出資確定期限：2026年1月25日（日）23:59

※期限までに完了いただけない場合、自動的にキャンセルとなりますのでご注意ください。

2. ご入金の期限

出資確定の手続き完了後、画面に表示される「振込先口座」へ以下の期日までにお振込みをお願いいたします。

入金期限：2026年1月26日（月）22:00（着金必須）

【ご注意】 入金期限は「振込先口座への着金時刻」を指します。ご利用の金融機関の営業時間や振込処理時間によっては、即時着金とならない場合がございます。お時間に余裕をもってお手続きいただけますようお願い申し上げます。 ※期限内に着金が確認できない場合、キャンセル扱いとなります。