品川区東大井5丁目ファンド

本ファンドは先着式です。
1口1万円、最小10口からお申込み可能です。募集期間中、応募が100%に達した後はキャンセル待ちとして受付させていただきます。
※募集総額を大幅に上回った場合には、早期募集終了となる場合があります。

ファンド概要

本ファンドの投資対象は東京都品川区東大井5丁目にある、計316.06㎡の5筆の土地と建物（以下、本物件といいます）です。TORCHESが本物件を取得し、売却する予定です。本ファンドは、親会社であるエムトラスト株式会社の協力のもと組成いたしました。

会員の皆様からは、本物件の取得費用等に充当する資金を募集し、投資額に応じて売却益の一部を分配する予定です。

本物件が位置する東大井エリアは、商業施設や飲食店が充実した生活利便性の高い地域であり、再開発が進む「大井町」「品川」エリアにも近接しています。交通利便性と住環境の両面に優れており、安定した住宅・商業ニーズが見込まれるエリアです。

本ファンドでは、本物件を更地にすることで用途の自由度を高め、売却先企業による多様な開発・活用が可能な状態を整えます。これにより、キャピタルゲインの獲得を目指します。

また、本ファンドは優先劣後構造（劣後出資割合：約10％）を採用しています。万が一損失が発生した場合には、まず劣後出資分で損失を吸収する仕組みとなっており、これにより優先出資者（投資家）の元本毀損リスクを一定程度抑制します。

対象物件の特徴

商業地域に位置する駅近な土地

本物件は、東京都品川区東大井5丁目に位置する計316.06㎡（約95坪）の土地5筆です。駅に近接し、商業地域に位置する本物件は、住宅・商業など多様な用途に対応可能です。建ぺい率・容積率が高く、開発や再利用の自由度が高い点も特長です。

本ファンドのポイント

• 3路線が乗り入れる「大井町駅」徒歩3分の駅近
• 再開発が進む品川・大井町エリアに隣接し、将来性が期待できる立地
• 優先劣後構造（劣後出資割合：約10％）を採用し、投資家リスクを一定程度抑制

エリアの魅力

都心・羽田空港へ直結する好立地

本物件は、JR京浜東北線・りんかい線・東急大井町線が乗り入れる「大井町駅」から徒歩3分という駅近の好立地です。さらに、京急本線「青物横丁駅」「鮫洲駅」から徒歩9分、東急大井町線「下神明駅」から徒歩14分と、4駅4路線が利用可能です。

大井町駅からは、「品川駅」まで約3分、「東京駅」まで約18分、「横浜駅」まで約25分と主要都市へのアクセスが良好です。また、羽田空港へも約30分圏内で移動可能で高い交通利便性を備えています。

再開発進行中　周辺の地価は9年で約67.0％上昇　

本物件周辺の地価は過去9年間で上昇しています。2016年には106万円／㎡だった水準が、2025年には177万円／㎡へと上昇し、9年で約67.0％の上昇率を記録しています※1 。

※1 参照：国土交通省 不動産情報ライブラリ「国土交通省地価公示(品川5-26)」（2025.11.7閲覧）

現在、大井町駅周辺ではJR東日本による大規模再開発プロジェクト「OIMACHI TRACKS」が進行しています※2 。地上26階・地下3階、高さ約115mの複合施設として、オフィス・ホテル・住宅に加え、開放的なアウトモール型の商業エリアが整備される予定です（2026年3月まちびらき予定）。

あわせて、隣接地には「品川区新庁舎」が2029年9月に開庁予定となっており、駅前広場や歩行者デッキの整備など、街全体の利便性と回遊性を高める都市基盤整備が進められています。これらの再開発により、大井町エリアのさらなる活性化が期待されます。

※2 参照：OIMACHI TRACKS「OIMACHI TRACKS」（2025.11.7閲覧）

利便性と将来性を兼ね備えた「東大井」エリア

東大井は、商業施設や飲食店が立ち並ぶ利便性の高いエリアです。再開発が進む「大井町」や「品川」に隣接し、生活・ビジネス両面での需要が見込まれる注目のエリアとなっています。

大井町駅周辺には「アトレ大井町」「阪急大井町ガーデン」など大型商業施設が集まり、日常の買い物・飲食・医療・教育施設が徒歩圏内に揃っています。

また、「しながわ区民公園」や「仙台坂公園」などの緑豊かな公園に加え、「しながわ水族館」もあり、都心にありながら自然とふれあえる落ち着いた住環境が魅力です。

運用戦略

本物件は、権利調整および既存建物の解体によって更地化を行い、土地の流動性と資産価値の向上を図ります。用途地域である「商業地域」の優位性を活かし、事業用地や複合用途地としての売却を想定します。需要の高い駅近エリアでの取引を通じて、キャピタルゲインの獲得を目指します。なお、売却時の市場環境等を踏まえ、建物を解体しない方が合理的と判断される場合には、現況のまま売却を行う場合もございます。

また、本ファンドは、親会社であるエムトラスト株式会社の協力のもと組成いたしました。
グループとして培った実績とノウハウを活かし、堅実な運用を行ってまいります。

優先劣後構造による運用（劣後出資割合：約10％）

本ファンドでは、投資家の皆様の元本毀損リスクを抑えるため、「優先劣後構造」を採用しています。
本構造では、投資家の皆様が「優先出資者」、運営会社であるTORCHESが「劣後出資者」として出資を行い、損失が発生した場合には、まず劣後出資分から損失を負担します。この仕組みにより、投資家の皆様の出資元本を一定程度保全し、安定的な運用を目指す構造となっています。

また、TORCHESも劣後出資者として共同出資を行うことで、投資家の皆様と利益を共にする関係を構築しています。

※なお、劣後出資額を上回る損失が発生した場合には、優先出資部分にも元本毀損のリスクが生じる可能性がありますので、あらかじめご留意ください。

配当ポリシー

TORCHESは、不動産を小口化することで、これまで高額資金が必要だった不動産投資を少額から始められるのが特徴です。出資額に応じて賃料収入や売却益から分配金を受け取ることができ、物件の管理や運営はすべてTORCHESが行うため、気軽に投資に参加いただけます。

また、本ファンドの配当利回りは実績に応じて変動いたします。そのため、不動産市況や売却価格の状況によって利回りが変動し、想定を下回る場合がございます。ただし、その際も可能な限り安定的な配当を目指し、運用を行ってまいります。

※ 本ページは信頼できる情報に基づき作成しています。しかし、その正確性、完全性を保証するものではありません。
※ 本ページ中の数値等はファンド作成時点のもので、今後変更される可能性があります。また、将来における運用成果等をお約束するものではありません。

本ファンドのリスクについて

1. 不動産市場の影響による対象不動産の価格変動リスク
対象不動産の価格は、不動産市場の影響を受けて変動しますので、投資元本を割り込むことがあります。
対象不動産から生ずる事業損益及び経済的要因の変動により、出資の価額が当初出資金を割り込むことがあります。
契約期間の途中での本契約の解除あるいは事業参加者たる地位の譲渡を行う場合にその時点での経済情勢、不動産市場、本事業の運営状況等により事業参加者たる地位の価格が当初出資金を割り込むことがあります。
事業参加者たる地位の価格は、対象不動産から生ずる不動産の事業損益及び経済的要因により変動しますので、事業参加者たる地位を譲渡する場合の価格が当初出資金を割り込むことがあります。

2. 余裕金の運用対象の価格変動リスク
本事業に関し生じた余裕金は、施行規則第11条第2項第14号に掲げる方法（金融機関の預金等）により運用されます。したがって、金融機関の破綻等により、損失を被ることがあります。
上記の元本欠損が生ずるおそれを生じさせる取引の仕組みとしては、本事業は、本事業者が対象不動産の不動産取引を行うこと、事業参加者は当該不動産取引から生じた損益の分配を受ける本契約を締結すること、本事業者は当該損益の分配を何ら保証しているものではないこと、余裕金については法により運用方法が限定されていることなどに基づいています。

3. 本事業者の倒産リスク
万一、本事業者が業務運営に支障をきたした場合には、出資金全額が返還されない場合があります。
 

その他のリスクについては契約成立前書面をご覧ください。