No.67 品川区二葉4丁目ファンド

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本ファンドは抽選式です。1口1万円、最小2口からお申込み可能です。
抽選に落選された場合は、自動的にキャンセル待ちとして受付させていただきます。

なお、応募状況によっては部分当選の方式を採用させていただく場合がございます。詳細につきましてはページ下部の「部分当選について」をご参照ください。

また、ご応募の際は必ずページ下部の「出資確定およびご入金の期限について」をご確認ください。

ファンド概要

本ファンドの投資対象は東京都品川区二葉4丁目にある、計208.34㎡の4筆の土地と建物（以下、本物件といいます）です。TORCHESが本物件を取得し、権利調整および解体を行ったのちに売却する予定です。

会員の皆様には、本物件の取得費用等を募集します。投資額に応じて本物件の売却益の一部を分配する予定です。

本物件は、都営浅草線「中延駅」およびJR「西大井駅」からいずれも徒歩9分に位置し、複数の駅・路線を利用できる交通利便性の高い立地です。また、第一種住居地域に指定された約63坪の土地で、周辺では地価上昇や都市基盤整備が進んでいます。商店街や公園など日常生活に身近な環境も整う、都心近接の住宅地です。

本ファンドのポイント

• 中延駅・西大井駅徒歩9分、4駅4路線利用可能

• 周辺地価は10年で約72.7％上昇

• まちづくりが進む戸越公園駅周辺

対象物件の特徴

第一種住居地域に位置する約63坪のまとまった敷地

本物件は、品川区二葉4丁目に位置する計208.34㎡（約63坪）の4筆の土地です。第一種住居地域に指定されており、住宅を中心とした建物の建築が想定されるエリアに位置しています。

周辺には中低層の住宅や店舗などが建ち並び、住宅地としての街並みが形成されています。また、4筆からなる約63坪のまとまった敷地であることも本物件の特徴です。

都営浅草線・東急大井町線「中延駅」、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井駅」など複数の駅・路線が徒歩圏内にあり、交通利便性を備えた住宅地に位置しています。

エリアの魅力

4駅4路線が徒歩圏内　都心・横浜方面へつながる交通利便性

本物件は、都営浅草線・東急大井町線「中延駅」から徒歩9分、JR横須賀線・湘南新宿ライン・JR直通線「西大井駅」から徒歩9分に位置しています。

「中延駅」からは、都営浅草線を利用して五反田・新橋・日本橋・浅草方面へ乗り換えなしでアクセスできます。また、「西大井駅」には横須賀線・湘南新宿ラインなどが乗り入れ、品川・東京・恵比寿・渋谷・新宿といった都心主要駅に加え、武蔵小杉・横浜方面へも乗り換えなしでアクセスできます。都心と横浜方面の双方へ移動しやすい交通利便性を備えています。

さらに、都営浅草線「馬込駅」から徒歩10分、東急大井町線「戸越公園駅」から徒歩12分と、複数の駅が徒歩圏内にあります。東急大井町線を利用すれば、大井町・自由が丘・二子玉川方面へもアクセスできます。複数の駅・路線を利用でき、目的地に応じて使い分けられる交通環境は、都心方面への通勤・通学をはじめ、さまざまな移動ニーズに対応しやすい立地といえます。

周辺地価は10年で約72.7％上昇、まちづくりが進む戸越公園駅周辺

本物件周辺の地価は、過去10年間で上昇傾向にあります。2016年には52.1万円／㎡だった水準は、2026年には90.0万円／㎡へと推移し、10年間で約72.7％の上昇率を記録しています※1。

※1 参照：国土交通省 不動産情報ライブラリ「地価公示（品川-23）」（2026.10.5閲覧）

「戸越公園駅」周辺では、交通環境や駅周辺の整備が進められています。2026年2月には、東京都が戸越公園駅を中心とする約0.9kmの区間で鉄道を高架化し、6か所の踏切を除却する連続立体交差事業に着手しました※2。

また、駅前の交通広場整備が進められているほか、駅北側では市街地再開発事業の都市計画が2025年5月に決定されています※3。

さらに、本物件が位置する二葉4丁目では、防災まちづくりも進められています。老朽建築物の建替え促進や防災広場の整備、老朽建築物の建替え促進や防災広場・生活道路の整備などを通じて、地域の防災性や住環境の向上が図られています※4※5。

このように、戸越公園駅周辺から二葉・西大井エリアにかけて、交通環境や駅周辺の整備に加え、防災性の向上に向けたまちづくりが進められています。

※2 参照：東京都「東急電鉄大井町線（戸越公園駅付近）の連続立体交差事業に着手」（2026.10.5閲覧）

※3 参照：品川区都市開発課「まちづくり通信『とごし』第2号」（2026.10.5閲覧）

※4 参照：品川区「密集住宅市街地整備促進事業とは」（2026.10.5閲覧）
※5 参照：品川区「不燃化特区支援事業」（2026.10.5閲覧）

活気ある商店街と穏やかな住宅街が広がる二葉・中延エリア

本物件が位置する二葉・中延エリアは、昔ながらの商店街と住宅地が共存する街並みが広がっています。周辺には中低層の住宅や店舗兼住宅などが建ち並び、都心に近接しながら、落ち着いた住環境が形成されています。

徒歩圏内には、東急池上線「荏原中延駅」から東急大井町線・都営浅草線「中延駅」まで続くアーケード商店街「中延商店街（なかのぶスキップロード）」があり、日常生活に身近な店舗が揃っています。

また、周辺には旧熊本藩細川家の下屋敷の庭園跡を利用して造られた回遊式庭園「戸越公園」もあり、身近に自然を感じられる環境が整っています。商店街の利便性と住宅地としての落ち着きを併せ持つ点が、二葉・中延エリアの特徴の一つです。

運用戦略

本ファンドでは、品川区二葉4丁目に位置する土地および建物を取得し、権利調整を進めたうえで既存建物を解体し、更地として売却する予定です。

権利調整および既存建物の解体を行うことで、土地として活用を検討しやすい状態に整え、売却につなげる方針です。周辺の住宅需要や不動産市場の動向を見極めながら、売却によるキャピタルゲイン（売却益）の獲得を目指します。

また、本ファンドは、不動産会社としての実績を持つエムトラスト株式会社の協力のもと組成いたしました。ノウハウを活かし堅実な運用を行ってまいります。

配当ポリシー

TORCHESは、不動産を小口化することで、これまで高額資金が必要だった不動産投資を少額から始められるのが特徴です。出資額に応じて賃料収入や売却益から分配金を受け取ることができ、物件の管理や運営はすべてTORCHESが行うため、気軽に投資に参加いただけます。

また、本ファンドの配当利回りは実績に応じて変動いたします。不動産市況や売却価格の状況によって利回りが変動し、想定を下回る場合がございます。ただし、その際も可能な限り安定的な配当を目指し、運用を行ってまいります。

※ 本ページは信頼できる情報に基づき作成しています。しかし、その正確性、完全性を保証するものではありません。

※ 本ページ中の数値等はファンド作成時点のもので、今後変更される可能性があります。また、将来における運用成果等をお約束するものではありません。

本ファンドのリスクについて

1. 不動産市場の影響による対象不動産の価格変動リスク
対象不動産の価格は、不動産市場の影響を受けて変動しますので、投資元本を割り込むことがあります。
対象不動産から生ずる事業損益及び経済的要因の変動により、出資の価額が当初出資金を割り込むことがあります。
契約期間の途中での本契約の解除あるいは事業参加者たる地位の譲渡を行う場合にその時点での経済情勢、不動産市場、本事業の運営状況等により事業参加者たる地位の価格が当初出資金を割り込むことがあります。
事業参加者たる地位の価格は、対象不動産から生ずる不動産の事業損益及び経済的要因により変動しますので、事業参加者たる地位を譲渡する場合の価格が当初出資金を割り込むことがあります。

2. 余裕金の運用対象の価格変動リスク
本事業に関し生じた余裕金は、施行規則第11条第2項第14号に掲げる方法（金融機関の預金等）により運用されます。したがって、金融機関の破綻等により、損失を被ることがあります。
上記の元本欠損が生ずるおそれを生じさせる取引の仕組みとしては、本事業は、本事業者が対象不動産の不動産取引を行うこと、事業参加者は当該不動産取引から生じた損益の分配を受ける本契約を締結すること、本事業者は当該損益の分配を何ら保証しているものではないこと、余裕金については法により運用方法が限定されていることなどに基づいています。

3. 本事業者の倒産リスク
万一、本事業者が業務運営に支障をきたした場合には、出資金全額が返還されない場合があります。

4. その他の信用リスク
契約期間の途中で事業参加者たる地位の譲渡を行う場合、その時点での本事業者の信用状況により、事業参加者たる地位の譲渡価格が当初出資金を割り込むことがあります。
上記の元本欠損が生ずるおそれを生じさせる取引の仕組みとしては、本事業は、本事業者が対象不動産の取引を行うこと、匿名組合財産は本事業者のみに帰属すること、事業参加者は当該不動産取引から生じた損益の分配を受ける本契約を締結すること、本事業者は当該損益の分配を何ら保証しているものではないこと、事業参加者たる地位の譲渡については十分な市場が存在せず、流動性が低いことなどに基づいています。
 

その他のリスクについては契約成立前書面をご覧ください。

部分当選について

「部分当選」とは、ご応募いただいた口数のうち、一部のみが当選となる仕組みのことです。本ファンドでは、応募状況によっては、より多くのお客様に投資の機会を提供するため、部分当選とさせていただく場合がございます。

ご当選された場合、必ず当選案内メールにて口数をご確認ください。

出資確定およびご入金の期限について

本ファンドへご応募いただき、口数割当となった方は、以下の期日までに「出資確定」および「ご入金」の手続きをお願いいたします。

1. 出資確定の期限

契約成立時書面の内容をご確認のうえ、以下の期日までに出資確定を行ってください。

出資確定期限：2026年10月21日（水）15:00

▶出資確定についての説明はこちら
※期限までに完了いただけない場合、自動的にキャンセルとなる可能性がございますのでご注意ください。

2. ご入金の期限

出資確定の手続き完了後、画面に表示される「振込先口座」へ以下の期日までにお振込みをお願いいたします。

入金期限：2026年10月22日（木）15:00（着金必須）

【ご注意】 入金期限は「振込先口座への着金時刻」を指します。ご利用の金融機関の営業時間や振込処理時間によっては、即時着金とならない場合がございます。お時間に余裕をもってお手続きいただけますようお願い申し上げます。 ※期限内に着金が確認できない場合、キャンセル扱いとなります。